자주하시는 질문
원-스톱 민원처리
원-스톱 민원처리란?
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아파트 단지 내의 복리시설을 일반인에게 분양하였을 경우 분양받은 사람에 대하여 관리비를 부담시킬 수 있는가?
주택건설촉진법 제38조 제4항에 의하여 일반인에게 분양된 복리시설은 공동주택 관리령에 의한 의무관리대상이 아닙니다. 그러나 이들이 입주자와 공동으로 사용하여 발생하는 비용에 대하여는 협의하여 결정하면 됩니다.
신문고 이용방법
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우리나라 공동주택중 위탁관리중인 아파트는 얼마나?
1980년도부터 본격적으로 보급된 공동주택은 오늘날 전국 약 910만가구이며, 공시가총액은 1,242조원(2007.1.1기준)에 달합니다.
우리나라 공동주택 910만가구 중 아파트는 719만가구에 이르며 410만가구(57%)가 위탁관리 중입니다.
주택법 령, 주택법 시행령
1. 주택법 령
주택법 주택법 시행령
제1장 총칙
제2조 (정의<개정 2005.7.13>) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2005.1.8, 2005.7.13, 2005.12.23, 2007.4.20>
2. "공동주택"이라 함은 건축물의 벽·복도·계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
6. "부대시설"이라 함은 주택에 부대되는 다음 각목의 시설 또는 설비를 말한다.
가. 주차장·관리사무소·담장 및 주택단지안의 도로
나. 「건축법」 제2조제3호의 규정에 의한 건축설비
다. 가목 및 나목의 시설·설비에 준하는 것으로서 대통령령이 정하는 시설 또는 설비
7. "복리시설"이라 함은 주택단지안의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각목의 공동시설을 말한다.
가. 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설 및 경로당
나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령이 정하는 공동시설.
10."입주자"라 함은 다음 각목에 규정된 자를 말한다.
가. 제13조·제38조·제86조·제89조 및 제98조의 경우에는 주택을 공급받는 자
나. 제54조 및 제57조의 경우에는 주택의 소유자
다. 제42조 내지 제45조·제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
11. "사용자"라 함은 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다.
12. "관리주체"라 함은 공동주택을 관리하는 다음 각목의 자를 말한다.
가. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나. 제43조제6항의 규정에 의하여 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업자
라. 「임대주택법」 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자
제5장 주택의 관리
제1절 주택의 관리방법 등
제46조 (주택관리의 적용범위) ①법 제5장 및 이 장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조 및 제47조·제57조제3항에서 같다)에 대하여 적용한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호 라목의 규정에 의한 도시환경정비사업으로 건설된 공동주택에는 적용하지 아니하고, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여는 제47조·제55조·제57조제3항·제59조 내지 제62조·제64조·제65조·제72조 및 제73조의 규정에 한하여 적용한다. <개정 2005.3.8, 2006.2.24>
②제1항의 규정에 불구하고 제47조(리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 한한다) 및 제59조 내지 제62조의 규정은 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 대하여도 적용한다. <개정 2005.3.8, 2005.9.16, 2006.2.24>
제48조 (주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위) 법 제43조제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 말한다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
제49조 (사업주체의 관리) ①사업주체는 법 제43조제1항의 규정에 의하여 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용(이하 "관리비예치금"이라 한다)을 징수할 수 있다.
②사업주체는 법 제43조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주한 사실을 통지하는 때에는 통지서에 다음 각 호의 사항을 기재하여 통지하여야 한다. <개정 2007.3.16>
1. 총입주예정세대수 및 총입주세대수, 동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수
2. 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구
50조 (입주자대표회의의 구성 등) ①법 제43조의 규정에 의하여 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다.
②하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다)는 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자중에서 선출하여야 한다.
④입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성한다.
⑤입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.
⑥시장·군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육을 실시할 수 있다.
제51조 (입주자대표회의의 의결사항 등) ①입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. 다만, 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다. <개정 2006.2.24>
1. 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정·개정
2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리
3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 법 제47조제1항의 규정에 의한 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다) 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
9. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 한다.
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
③입주자대표회의가 제1항의 규정에 의한 사항을 의결함에 있어서는 공동주택의 입주자등외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다.
④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.
⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.
제52조 (관리방법의 결정 등)③입주자대표회의는 법 제43조제3항에 따라 해당 공동주택의 관리방법을 결정한 경우에는 그 결정한 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 사항을 시장·군수 또는 구청장과 사업주체에게 신고 또는 통지하여야 한다. 이 경우 신고사항에 변경이 있는 때에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 변경신고를 하여야 한다. <개정 2007.3.16>
1. 공동주택단지의 명칭·위치와 입주자대표회의의 명칭·소재지
2. 입주자대표회의의 구성내용
3. 공동주택의 관리방법 및 선정된 주택관리업자(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에 한한다)
4. 관리규약
5. 그 밖에 건설교통부령으로 정하는 사항
④제1항 및 제3항의 규정은 관리방법 또는 주택관리업자를 변경하는 경우에 관하여 이를 준용한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. <개정 2004.9.17>
⑤사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의하여 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 한다.
제53조 (공동주택관리기구) ①법 제43조제4항 본문의 규정에 의하여 구성하는 자치관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비는 별표 4와 같다.
②자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
③입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다.
④입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다. <신설 2007.3.16>
⑤입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다. <개정 2007.3.16>
⑥제1항의 규정은 자치관리기구가 아닌 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비의 요건에 관하여 이를 준용한다. <개정 2007.3.16>
제54조 (관리업무의 인수·인계) ①사업주체는 법 제43조제6항 본문의 규정에 의하여 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수·인계서를 작성하여 다음 각호의 서류를 인계하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 입회하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인하여야 한다.
1. 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획
2. 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황
4. 관리비예치금의 내역
5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항
②법 제43조제6항 단서의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지로 한다.
제55조 (관리주체의 업무 등) ①법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항
②관리주체는 월별로 관리비·사용료 및 장기수선충당금(이하 "관리비등"이라 한다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.
제56조 (관리현황의 공개) 관리주체는 다음 각 호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다. <개정 2007.3.16>
1. 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
2. 관리비등의 부과내역(제58조제1항 내지 제3항의 관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다)
3. 관리규약·장기수선계획 및 안전관리계획의 현황
4. 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황
5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항
6. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항
제57조 (관리규약의 준칙) ①법 제44조제1항에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 공동주택의 입주자등 외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다. <개정 2006.2.24, 2007.3.16>
1. 입주자등의 권리 및 의무(제3항의 규정에 의한 의무를 포함한다)
2. 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 동별 대표자의 선임·해임 및 임기
4. 입주자대표회의의 소집절차
5. 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액
6. 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임
7. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
8. 위·수탁관리계약에 관한 사항
9. 제3항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
10. 관리비예치금의 관리 및 운용방법
11. 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차
12. 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
13. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
14. 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한 사항
15. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
16. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
17. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
18. 공동주택의 관리책임 및 비용부담
19. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
20. 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)시 보육시설을 이용하는 입주자등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항
21. 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기·청소기·골프연습기·운동기구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한 사항
22. 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항
②공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제안한 내용을 말한다)을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정한다. 이 경우 최초로 제정된 관리규약을 변경하는 방법에 관하여는 제52조제1항의 규정을 준용한다. <개정 2004.9.17>
③입주자등은 다음 각 호의 행위를 하려는 때에는 관리주체의 동의를 얻어야 한다. <개정 2007.3.16>
1. 법 제42조제2항 각호에 해당되지 아니하는 범위안에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위
2. 공용부분에 물건을 적재하여 통행·피난 및 소방을 방해하는 행위
3.공동주택에 광고물·표지물 또는 표지를 부착하는 행위
4. 가축(장애인 보조견을 제외한다)을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위
5. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
6. 전기실·기계실·정화조시설 등에 출입하는 행위
④공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.
제58조 (관리비등) ①법 제45조의 규정에 의한 관리비는 다음 각호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다. <개정 2005.3.8>
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 경비비
4. 소독비
5. 승강기유지비
6. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)
7. 급탕비
8. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함한다)
②관리주체는 다음 각호의 비용에 대하여는 이를 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다. <개정 2005.3.8>
1. 장기수선충당금
2. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제6조의 규정에 의한 안전점검의 대가
3. 제62조의 규정에 의한 안전진단 실시비용 및 제65조의 규정에 의한 안전점검비용
③관리주체는 입주자등이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.
1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)
2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
3. 가스사용료
4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
5. 정화조오물수수료
6. 생활폐기물수수료
7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
8. 입주자대표회의의 운영비
④관리주체는 인양기 등 공용시설물의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.
⑤관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.
⑥관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다.
⑦관리주체는 관리비등을 입주자대표회의의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(「은행법」에 따른 금융기관을 말한다. 이하 같다)에 예치하여 관리할 수 있다. <개정 2006.11.7>
제59조 (사업주체의 하자보수) ①법 제46조제1항의 규정에 의하여 사업주체(동조제2항 본문의 규정에 의한 사업주체를 말한다. 이하 이 조와 제60조 및 제61조에서 같다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다. <개정 2005.9.16>
②법 제46조제1항에서 "공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자"라 함은 입주자·입주자대표회의·관리주체 또는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 구성된 관리단(이하 이 조에서 "입주자대표회의등"이라 한다)을 말한다. <신설 2005.9.16>
③입주자대표회의등은 제1항의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수요구를 받은 날(제4항의 규정에 의하여 하자판정을 하는 경우에는 그 판정결과를 통보받은 날을 말한다. 이하 제6항에서 같다)부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등에 통보하여야 한다. <개정 2005.3.8, 2005.9.16>
④사업주체는 제3항 전단의 규정에 의한 하자보수요구에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의등과 협의하여 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부에 대한 판정(이하 이 조에서 "하자판정"이라 한다)을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 의뢰할 수 있다. <개정 2004.12.3, 2005.3.8, 2005.9.16>
1. 「엔지니어링기술 진흥법」에 의한 해당 분야의 엔지니어링활동주체
2. 「기술사법」에 의한 해당 분야의 기술사 또는 「건축사법」에 의한 건축사
3. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 제8조의 규정에 의한 한국건설기술연구원(이하 "한국건설기술연구원"이라 한다)
4. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제25조의 규정에 의한 한국시설안전기술공단(이하 "한국시설안전기술공단"이라 한다)
⑤제4항의 규정에 의한 하자판정에 소요되는 비용은 다음 각 호의 구분에 따라 부담한다. <개정 2005.9.16>
1. 하자판정결과 사업주체에게 하자보수책임이 있는 경우에는 사업주체
2. 하자판정결과 사업주체에게 하자보수책임이 없는 경우에는 입주자대표회의등. 이 경우 입주자대표회의등은 하자보수책임이 있는 자가 따로 있는 경우에는 그 자에게 비용을 청구할 수 있다.
⑥입주자대표회의등은 사업주체가 제3항 후단의 규정에 의하여 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 법 제46조제2항 본문의 규정에 의한 하자보수보증금(이하 "하자보수보증금"이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다. <개정 2005.9.16>
제62조 (안전진단 <개정 2005.9.16>) ①삭제 <2005.9.16>
②삭제 <2005.9.16>
③법 제46조제4항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관에 해당 공동주택의 안전진단을 의뢰할 수 있다. <개정 2005.3.8, 2007.3.16>
1. 한국건설기술연구원
2. 한국시설안전기술공단
3. 「건축사법」 제31조의 규정에 의한 건축사협회
4. 「고등교육법」 제2조제1호·제2호의 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관에 한한다)
5. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조의 규정에 의한 안전진단전문기관
④제3항의 규정에 의한 안전진단에 소요되는 비용은 사업주체가 이를 부담한다. 다만, 하자의 원인이 사업주체외의 자에게 있는 경우에는 그 자가 부담한다.
제63조 (장기수선계획의 수립) ①삭제 <2005.3.8>
②법 제47조제1항의 규정에 의하여 장기수선계획을 수립하는 자는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하되, 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여야 한다.
제64조 (시설물의 안전관리) ①법 제49조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야 한다.
1. 고압가스·액화석유가스 및 도시가스시설
2. 중앙집중식 난방시설
3. 발전 및 변전시설
4. 위험물 저장시설
5. 소방시설
6. 승강기 및 인양기
7. 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것은 제외한다)
8. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 시설
②제1항의 규정에 의한 안전관리계획에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 시설별 안전관리자 및 안전관리책임자에 의한 책임점검사항
2. 건설교통부령이 정하는 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항
3. 제1호 및 제2호의 점검 및 진단결과 위해의 우려가 있는 시설에 관한 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치사항
4. 수립된 안전관리계획의 조정에 관한 사항
5. 그 밖에 시설안전관리에 관하여 필요한 사항
제65조 (공동주택의 안전점검) ①법 제50조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조의 규정에 의한 지침에 따라 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2005.3.8>
1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자
2. 법 제55조제1항의 규정에 의하여 당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 안전점검교육을 이수한 자
3. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조의 규정에 의하여 건설교통부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관
4. 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의하여 시·도지사에게 등록한 유지관리업자
②법 제50조제2항의 규정에 의하여 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 경우에는 다음 각호의 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 보고하고, 그 보고내용에 따른 조치를 취하여야 한다.
1. 점검대상 구조·설비
2. 취약의 정도
3. 발생 가능한 위해의 내용
4. 조치할 사항
③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 보고를 받은 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.
제66조 (장기수선충당금의 적립 등) ①법 제51조제3항의 규정에 의한 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다.
②장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 제59조제5항의 규정에 의한 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다. <개정 2005.9.16>
③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.
④공동주택중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.
제2절 주택의 전문관리 등
제68조 (주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등) ①법 제53조의 규정에 의한 주택관리업의 등록기준은 별표 8과 같다.
②법 제53조제1항의 규정에 의하여 주택관리업의 등록을 하고자 하는 자는 등록신청서에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청하여야 한다.
③시장·군수 또는 구청장은 주택관리업의 등록을 한 자에게 주택관리업등록증을 교부하여야 한다.
제69조 (주택관리업자의 관리상 의무) ①법 제53조제3항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 "주택관리사등"이라 한다)가 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사등을 배치하여야 한다.
②법 제53조제3항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 별표 4의 규정에 의한 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.
제70조 (주택관리업 등록말소 등의 기준) ①법 제54조제1항제5호에서 "공동주택관리실적이 대통령령이 정하는 기준에 미달한 때"라 함은 매년 12월말을 기준으로 최근 3년간 공동주택의 관리실적이 없는 때를 말한다.
②시장·군수 또는 구청장은 법 제54조제1항의 규정에 의하여 주택관리업등록의 말소 또는 영업의 정지를 하고자 하는 때에는 처분일 1월 전까지 당해 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다.
③법 제54조제1항 및 제4항의 규정에 의한 등록말소 및 영업정지처분의 기준은 별표 9와 같다.
④제14조제2항 내지 제4항의 규정은 제3항의 규정에 의한 등록말소 및 영업정지처분에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "등록사업자"는 "주택관리업자"로, "건설교통부장관"은 "시장·군수 또는 구청장"으로, "영업정지 6월"은 "영업정지 3월"로 본다.
⑤법 제54조제2항의 규정에 의한 과징금은 영업정지기간 1일당 3만원을 부과하되, 영업정지 1월은 30일을 기준으로 한다. 이 경우 과징금은 1천만원을 초과할 수 없다.
제72조 (관리사무소장의 배치) 법 제55조제1항의 규정에 의하여 주택관리업자·입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)또는 임대사업자(「임대주택법」 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 다음 각 호의 구분에 따라 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 이 경우 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사등을 배치할 수 있다. <개정 2006.2.24>
1. 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보
2. 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사
제82조 (공동주택관리에 관한 감독) 법 제59조제1항에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.
1. 입주자대표회의의 구성 및 의결
2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무
3. 자치관리기구의 구성 및 운영
4. 관리규약의 제정·개정
5. 시설물의 안전관리
6. 공동주택의 안전점검
7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무
8. 법 제42조제2항의 규정에 의한 행위허가 또는 신고 및 동조제3항의 규정에 의한 리모델링허가 관련업무
9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무
2. 주택법시행령 별표
별표4> 공동주택관리기구의 기술 인력 및 장비기준 [제53조제1항 및 제6항관련]
구 분 기 준
기술인력 다음 각호의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당법령에서 인정하는 전문용역 업체에 용역하는 경우에는 해당기술인력을 갖추지 아니할 수 있다.
1. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 국가기술자격법시행령 별표 1의 규정에 의한 기계산업기사 이상의 기술자 또는 승강기제조 및 관리에 관한 법률시행령 제16조의 규정에 의한 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상
2. 당해 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 전기사업법·고압가스안전관리법·액화석유가스의안전및사업관리법·도시가스사업법·에너지이용합리화법·소방법 및 대기환경보전법 등 관계법령에 의하여 갖추어야 할 기준 이상의 기술자
장비 비상용 급수펌프(수중펌프를 말한다) 1대 이상
절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상
별표5> 관리비의세부내역 [제58조제1항관련]
관리비 항목 구 성 내 역
1. 일반관리비 ·인건비 : 급여·제수당·상여금·퇴직금·산재보험료·고용보험료·국민연금·국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비
·제사무비 : 일반사무용품비·도서인쇄비·교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용
·제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료·통신료·우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등
·피복비
·교육훈련비
·차량유지비 : 연료비·수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용
·그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비·회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
2. 청소비 용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
3. 경비비 용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원인건비·피복비 등 경비에 직접 소요된 비용
4. 소독비 용역시에는 용역금액, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접소요된 비용
5. 승강기 유지비 용역시에는 용역금액, 직영시에는 제부대비·자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
6. 난방비 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액
7. 급탕비 급탕용 유류대 및 급탕용수비
8. 수선유지비 ·보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비
·냉난방시설의 청소비·소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비
별표6> 하자보수 대상하자의 범위 및 시설공사 별 하자보수 책임기간 [제59조제1항관련]
1. 하자의 범위
공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는
기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는
시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자
2. 시설 공사별 하자담보책임기간
구 분 하자담보 책임기간
1년 2년 3년 4년
1. 대지조성공사 가. 토공사 O
나. 석축공사 O
다. 옹벽공사 O
라. 배수공사 O
마. 포장공사 O
2. 옥외급수·위생 관련 공사 가. 공동구공사 O
나. 지하저수조공사 O
다. 옥외위생(정화조) 관련 공사 O
라. 옥외급수 관련 공사 O
3. 지정 및 기초 가. 직접기초공사 O
나. 말뚝기초공사 O
4. 철근콘크리트공사 가. 일반철근콘크리트공사 O
나. 특수콘크리트공사 O
다. 프리캐스트콘크리트공사 O
5. 철골공사 가. 구조용철골공사 O
나. 경량철골공사 O
다. 철골부대공사 O
6. 조적공사 가. 일반벽돌공사 O
나. 점토벽돌공사 O
다. 블럭공사 O
7. 목공사 가. 구조체 또는 바탕재 공사 O
나. 수장목 공사 O
8. 창호공사 가. 창문틀 및 문짝공사 O
나. 창호철물공사 O
다. 유리공사 O
9. 지붕 및 방수공사 가. 지붕공사 O
나. 홈통 및 우수관공사 O
다. 방수공사 O
10. 마감공사 가. 미장공사 O
나. 수장공사 O
다. 칠공사 O
라. 도배공사 O
마. 타일공사 O
바. 단열공사 O
사. 옥내가구공사 O
11. 조경공사 가. 식재공사 O
나. 잔디심기공사 O
다. 조경시설물공사 O
라. 관수 및 배수공사 O
마. 조경포장공사 O
바. 조경부대시설공사 O
12. 잡공사 가. 온돌공사(세대매립배관 포함) O
나. 주방기구공사 O
다. 옥내 및 옥외설비공사 O
라. 금속공사 O
13. 난방·환기, 공기조화 설비공사 가. 열원기기설비공사 O
나. 공기조화기기설비공사 O
다. 닥트설비공사 O
라. 배관설비공사 O
마. 보온공사 O
바. 자동제어설비공사 O
14. 급·배수위생설비공사 가. 급수설비공사 O
나. 온수공급설비공사 O
다. 배수·통기설비공사 O
라. 위생기구설비공사 O
마. 철 및 보온공사 O
바. 특수설비공사 O
15. 가스 및 소화설비공사 가. 가스설비공사 O
나. 소화설비공사 O
다. 제연설비공사 O
라. 가스저장시설공사 O
16. 전기 및 전력설비공사 가. 배관·배선공사 O
나. 피뢰침공사 O
다. 조명설비공사 O
라. 동력설비공사 O
마. 수·변전설비공사 O
바. 수·배전공사 O
사. 전기기기공사 O
아. 발전설비공사 O
자. 승강기 및 인양기설비공사 O
17. 통신·신호 및 방재설비 공사 가. 통신·신호설비공사 O
나. TV공청설비공사 O
다. 방재설비공사 O
라. 감시제어설비공사 O
마. 가정자동화설비공사 O
바. 자동화재탐지설비공사 O
사. 정보통신설비공사 O
별표8> 주택관리업의 등록기준 [제68조제1항관련]
구 분 등 록 기 준
기술능력 자본금 2억원 이상
전기분야기술자 전기산업기사 이상의 기술자 1인 이상
연료사용기기 취급관련 기술자 열관리산업기사 이상의 기술자 또는
보일러시공·취급기능사 1인 이상
고압가스관련 기술자 가스기능사의 자격을 가진 자 1인 이상
위험물취급관련 기술자 위험물관리기능사 이상의 기술자 1인 이상
주택관리사 등 주택관리사 또는 주택관리사보 1인 이상
장 비 5마력 이상의 양수기 1대 이상
절연저항계(누전측정기를 말한다)1대 이상
※ 비고 : 위 표의 기술자격은 국가기술자격법시행령 별표중 해당분야의 것을 말한다.
입주자대표회의 회장 및 임원 선출 위임장 관련
질문:
입주자대표회의 회장 및 임원을 선출 하는데, 회의에 참석 못하게 되어서 옆동 동대표에게 위임장을 써주고 나 대신 투표를 하게 할수 있나요?
시청 주택과에 문의 하였으나 담당자도 모르고 있으니, 참으로 답답 합니다.
공동주택법 어느 항에 나와 있는지요? 속시원한 답변 부탁 드립니다.
답변:
○ 주택법시행령 제57조제1항제2호에 의거 “입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임”은 관리규약에 정하도록 되어 있으므로 당해 아파트 관리규약의 제ㆍ개정 당시 취지에 맞도록 입주자 등이 합리적으로 해석ㆍ적용하시기 바랍니다.
○ 아울러, 전북도 지역의 경우 준거가 되는 「전북도 공동주택관리규약 준칙」 제24조제2항에는 “동별대표자는 대리할 수 없지만 불가피한 사정이 있을 경우 통보받은 회의 안건에 대하여 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며 이 경우 출석한 것”으로 보도록 되어 있음을 알려드립니다.
주택관리사란?
주택관리사 소개
1. 주택관리사란?
대규모 공동주택이 폭발적으로 증가함에 의해 공동주택의 재산권보호에 관한 제반업무인
입주자관리, 사무관리, 회계관리, 대외업무관리, 시설안전관리, 환경관리 등을 전문적으로 총괄하는
자로서, 공동주택의 입주자 등이 살기 좋은 쾌적한 주거환경 조성 및 보다 전문적인 관리를 통하여
공동주택의 수명을 연장시키고 관리비의 효율적 운영으로 입주자 등의 재산권 등을 보호함으로써
국가.사회 및 경제발전에 일익을 담당하는 역할을 하게 될 공동주택 관리업무를 담당하게 될 자격을
부여하기 위해서 주택관리사(보)자격제도를 도입해서 국토해양부장관이 시행하는 자격시험에 합격한
후 시.도지사로부터 자격증서를 발급받아 주택관리서비스를 제공하는 사람을 주택관리사라고 한다.
2. 주택관리사의 수행업무
공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 공동주택 입주자의 권익을 보호하기 위하여 공동주택의
운영관리 유지보수 등을 실시하고 이에 필요한 경비를 관리하며 공동주택의 공용부분과 공동소유인
부대시설 및 복지시설의 유지관리 및 안전관리를 실시하는 등 주택관리서비스를 수행합니다.
행정 관리
회계관리
예산편성 및 집행결산, 금전출납, 관리비 산정 및 징수, 공과금납부,
회계상의 기록유지, 물품구입, 세무관리 등에 관한 업무
사무관리
문서의 작성과 보관에 관한 업무
인사관리
행정인력 및 기술인력의 채용ㆍ훈련ㆍ보상ㆍ통솔ㆍ감독에 관한 업무
입주자관리
입주자들의 요구ㆍ희망사항의 파악 및 해결,
입주자의 실태파악 입주자간의 친목 및 유대강화
홍보관리
회보발간 등에 관한 업무
복지시설관리
노인정ㆍ놀이터관리 및 청소ㆍ경비 등에 관한 업무
기술
관리
환경관리
조경사업, 청소관리, 위생관리, 방역사업, 수질관리에 관한 업무
건물관리
건물의 유지ㆍ보수ㆍ개선관리로 주택의 가치를 유지하여
입주자의 재산을 보호하는 업무
안전관리
건축물설비 또는 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치, 안전장치 및 보호구설비, 소화설비,
유해방지시설의 정기점검, 안전교육, 피난훈련, 소방ㆍ보안경비 등에 관한 업무
설비관리
전기설비,난방설비,급ㆍ배수설비, 위생설비, 가스설비, 승강설비 등의 관리에 관한 업무
4. 주택관리사의 진로 및 대우
- 주택관리사의 진로
자격증 취득 후 아파트단지나 빌딩의 관리소장, 건설회사 등에 과장급으로 취업 가능하고
공사 및 건설업체, 전문용역업체 등에 취업, 공동주택의 운영, 관리, 유지, 보수 책임자 등
- 주택관리사의 대우
주택관리사는 법적으로 채용을 의무화하고 있어서 신분이 평생보장되고 국가가 시행하는
자격시험에 합격한 고급전문인력으로 우대받게 됩니다.
현재 공동주택관리책임자로 취업을 하고 있는 주택관리사의 경우는 월보수가 상당액수가 됩니다.
5. 주택관리사 등의 강제배치
- 공동주택의 관리 주체는 법 제39조의 규정에 의하여 다음 각 호의 구분에 따라 주택관리사
또는 주택관리사(보)를 관리책임자로 두어야 합니다. 규모
500세대 이상 단지 - 책임자주택관리사
500세대 미만 단지 - 주택관리사 or 주택관리사(보)
현재300세대 이상이거나 승강기 설치 또는 중앙난방방식의 150세대 이상 공동주택은
주택관리사 또는 주택관리(보)를 채용하도록 규정하고 있습니다.
6. 시험과목 및 출제비율
1) 시험과목
시험구분
시 험 과 목
제1차
1. 민법
(총칙, 물권, 채권 중 총칙ㆍ계약총칙ㆍ매매ㆍ임대차ㆍ도급ㆍ위임ㆍ부당이득
ㆍ불법행위)
2. 회계원리
3. 공동주택시설개론
(목구조ㆍ철골구조ㆍ특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조, 홈네트워크를
포함한 건축설비개 및 건축설비개론 및 장기수선계획 수립 등을 위한 건축적산을
포함)
제2차
1. 주택관리관계법규
주택법, 임대주택법, 건축법, 소방기본법, 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한
법률, 승강기제조 및 관리에 관한 법률, 전기사업법, 시설물의 안전관리에 관한
특별법, 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비촉진을 위한 특별법, 집합건물의 소유
및 관리에 관한 법률 중 주택관리에 관련되는 규정
2. 공동주택관리실무
시설관리, 환경관리, 공동주택회계관리, 입주자관리ㆍ공동주거관리이론, 대외업무,
사무ㆍ인사관리, 안전ㆍ방재관리 및 리모델링 등
1) 과목별 출제비율
구 분
시험과목
시험범위별 출제비율
1차
시험
1. 민법
ː총칙 : 90% 내외
ː물권, 채권 중 총칙․계약총칙․매매․임대차․도급․위임․부당이득․불법 행위 : 10%내외
2. 회계원리
ː세부과목 구분없이 출제
3. 공동주택
시설개론
ː목구조․특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조, 장기수선 계획수립
등을 위한 건축적산 : 50% 내외
ː공기조화, 냉동설비, 홈네트워크를 포함한 건축설비개론 : 50% 내외
2차
시험
1. 주택관리
관계법규
ː주택법, 임대주택법 : 55% 내외
ː건축법
ː소방기본법, 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률
ː승강기제조 및 관리에 관한 법률
ː전기사업법
ː시설물의 안전관리에 관한 특별법
ː도시 및 주거환경정비법
ː집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 중 주택관리에 관련되는 규정 :
45% 내외
2. 공동주택
관리실무
ː공동주거관리이론
ː공동주택회계관리, 입주자관리, 대외업무, 사무․인사관리 : 50% 내외
ː시설관리, 환경관리, 안전․방재관리 및 리모델링 등 : 50% 내외
7. 시험시간 및 시험방법
1) 시험시간
구 분
시험과목
시험범위별 출제비율
입실시간
시험시간
1차시험
민법, 회계원리, 공동주택시설개론
08 : 30 까지
09 : 00 ~ 11 : 30(150분)
2차시험
주택관리관계법규, 공동주택관리실무
12 :00 까지
12 : 20 ~ 14 : 00(100분)
2) 시험방법
o 제1차 시험과 제2차 시험을 구분하여 같은 날 시행
o 제1차 시험문제 - 객관식 5지 선택형으로 하고 과목당 40문항 출제
o 제2차 시험문제 - 객관식 5지 선택형을 원칙으로 하되, 과목별 4문항은 주관식(단답형 도는
기입형)을 가미하여 과목당 40문항 출제(객관식 및 주관식 문항의 배점은 동일)
3) 시험장소 : 원서접수 시 수험자가 시험지역 및 시험장소를 직접 선택
o 시행기관 : 서울지역본부 등 20개 기관
8. 시험면제
- 제1차 시험 면제대상자는 2008년도 제11회 제1차 시험합격자로서 원서접수 시 제1차시험면제를
신청한 자에 한함
* 제1차 시험면제자가 2009년 제12회 제1차시험 면제신청을 하지 않고 1,2차시험 모두에 응시하 여, 제1차 시험은 불합격하고 제2차 시험을 합격한 경우, 제2차 시험이! 무료처리되므로 제1차 시험면제자는 반드시 제1차 시험면제신청을 하여 제2차 시험에만 응시하여야 함
8. 합격자 결정
- 제1차 시험 : 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상이고
전 과목평균 60점 이상 득점한 자
- 제2차 시험 : 제1차 시험에 합격한 자로서 매 과목 100점 만점으로 하여 매 과목 40점 이상이고
전 과목 평균 60점 이상 득점한 자
* 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효처리
※“고시고시”09년도 제11회 합격가이드 ※
※ 시험 공부를 하기에 앞서
- 주택관리사 시험 과목은 민법총칙, 회계원리, 공동주택시설개론 등 1차 3과목,
주택관리관계법규, 공동주택관리실무 등 2차 2과목 총 5과목으로 구성되어 있으며,
과목당 40점 이상 과목 평균 60점 이상이어야 합격할 수 있습니다.
- 한국산업인력공단이 처음으로 시험시행을 한 제11회 시험문제를 분석해 보면 향후 제12회 시험
또한 보편타당한 문제와 적정한 난이도의 문제로 출제될 것이 예상됩니다.
공동주태관리업무와 관련한 기분.필수적인 사항을 중심으로 대부분 출제하되, 공동주택관리업무
외에 공동주택관리전문가로서의 기본소양을 묻는 부분의 문제도 일부 출제가 될 것으로 예상됩니다.
이러한 출제경향은 관리사무소장이 공동주택관리업무를 선도하는 전문가로서 기업의 CEO와 같은
역할을 하는 멀티플레이어가 되어야만 한다는 시대적 요구에 부응한 출제방향으로 볼 수 있습니다.
- 전체 수험기간 동안의 학습진도에 대하여 본인에게 적합한 장기계획을 수립하고 아울러 매일매일
의 학습시간 안배에 관한 구체적인 단기계획을 포함한 수험전략을 세우셔야 할 것입니다.
또한, 학습해야 할 양이 방대하므로 충분한 시간적 여유를 갖기 위하여 일찍 공부를 시작하여햐
합니다. 매 단원별 이론학습을 한 후 기출 및 예상문제의 풀이를 통하여 취약한 부분을 발견하고
이를 보완하여야 학습효과를 높일 수 있습니다.
※ 시험전략 세우기
주택관리사 시험은 지극히 평범하면서, 상식적인 기초지식의 문제와 실제 업무에서 곧바로
활용할 수 있는 실무위주의 문제들이 출제되고 있습니다. 주택관리사 시험도 다른 자격증
시험과 마찬가지로, 우선 고득점을 받을 수 있는 과목과 그렇지 못한 과목을 선정하여,
고득점을 받을 수 있는 과목에서는 최대한 높은 점수를 받고, 그렇지 못한 과목에서는
최소 40점 이상을 받아, 전체 평균 60점 이상 받을 수 있도록 수험전략을 세워야 합니다.
기본서는 기본이론에 충실하면서 최소 1회 이상 정도, 2회 반복하며, 문제풀이를 통해
객관식 문제를 통해 문제 유형 및 문제를 푸는 방법을 파악하고, 최종마무리를 통해 실전
경험과 한정된 시간에 모든 문제를 풀 수 있도록 해야 합니다.
※ 마지막으로
시험은 많은 기술이 필요합니다. 그 기술은 처음부터 다 익힐 수는 없습니다.
차근차근 시험일까지 최선을 다하신다면 분명 좋은 결과가 있을것 입니다.
※ 걸림돌이었던 법과목, 회계원리가
고시고시에서는 디딤돌이 됩니다.
많은 합격생들의 공통점은 자신의 수준에 맞은 공부방법과 교재를 선택하고,
합리적인 학습일정에 따라 꾸준히 공부했다는 것입니다.
학습의 양과 성적은 비례하는 것은 아니지만 공부하는 방법 과는 절대적인 상관관계가 있습니다.
공부하는 방법이 잘못되었을 때는 아무리 많은 시간을 투자했더라도 소기의 성적을 올리기는
힘듭니다. 따라서 공부를 잘하는 것과 못하는 것의 차이는 공부방법의 차이입니다.
※ 자격증 공부는 기본틀을 잡고 나서부터는 반복학습으로 승패가 좌우가 됩니다.
지금부터는 시험준비에 임하셔서 하루 1~2시간 이상은 꾸준히 공부하시되 시험출제경향과
문제풀이 위주로 오로지 합격만을 목표로 집중교육을 하시면 충분히 합격이 가능하십니다.
하자 및 관리운영
** 하자대처 - 누수·싱크대문 등 꼼꼼히 살펴야 관리사무소 통한 요구가 바람직 **
화장실 천장의 누수,삐거덕거리는 싱크대 문,울퉁불퉁한 목욕탕 타일.
이같은 사항들은 내집 마련 감격을 무참히 깨어 버리는 '하자'에 해당하는 것들이다. 하자의 범위는 공동주택 관리령에 '공사상 잘못으로… 건축물 또는 시설물 등의 기능상 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자'로 규정하고 있다.
하자에 대해서는 부위별로 1년에서 10년까지 건설회사에 보수책임을 지우는데 통상 하자보수의 성실 이행을 위해 하자보수보증금을 예치하도록 법에 규정돼 있다.
하자는 우선 건설사 소속 하자 전담반을 통해 보수한다. 보수하지 않거나 보수 후에도 재차 문제가 발생하는 경우 관리사무소와 입주자대표회의를 통해 공동으로 대응하는 것이 바람직하다.
세대 내 전용부분 하자는 보통 1년의 하자보증기간을 갖는 경우가 대부분인데 건설사측이 하자 보증기간을 경과했다고 잡아떼는 경우가 많다. 이럴 때를 대비해 문서(우체국 내용증명)로 하자보수를 요청해야 한다.
비뚤어진 문이나 층간 소음의 경우 하자인지 아닌지 여부를 두고 다투면서 하자 보증기간을 넘길 수 있고,물이 새는 누수하자는 상당한 시간이 지나야 완벽한 보수가 되었는지 여부를 알 수 있기 때문이다.
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** 층간소음 - 시공에 따라 많이 줄일 수 있어 심할 땐 하자보수비 청구 가능 **
아파트는 대부분의 구조물이 공용으로 되어 있다. 우리 집 천장이 윗집 방바닥이 되고 우리 벽이 동시에 이웃집 벽이기도 하다. 따라서 벽 천장을 함께 사용하는 아파트에서의 생활소음은 이웃으로 번지게 마련이다.
아파트의 이웃간 소음은 어느 정도는 불가피하다고 할 수 있다.
대다수 아파트 입주민들은 이웃 세대나 위층에서 걸어다니는 소리,화장실 물 내리는 소리,피아노 소리 등 다양한 생활소음에 조금씩 불편을 느끼고 있고,심하면 이웃 간 다툼의 원인이 되기도 한다. 그러나 시공자는 이를 하자로 인정하지 않고 있는데 전문가의 대체적인 견해는 아파트 소음은 시공하기에 따라 상당히 줄일 수가 있다고 한다.
법적으로 층간 소음에 관한 규정은 아직 없으나 지난해 12월 15일 서울지법은 '야간에 숙면하려면 소음도가 35dB 미만이어야 하는데 이 아파트를 조사한 결과 야간에 바로 위층 화장실에서 물을 내릴 경우 아래층에서 측정된 소음도가 평균 55dB이어서 수면을 방해받은 점이 인정된다'며 소음에 시달린 입주민이 제기한 손해배상청구소송에서 건설회사는 하자보수비를 지급할 의무가 있다고 판결을 내렸다.즉 층간 소음도 하자에 해당된다는 것이다.
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** 하자보수 보증금 - 보증기간내 발생한 하자 5년간 청구권행사 가능 **
아파트 베란다 외벽에 미세한 균열로 인해 빗물이 조금씩 배어 들어와 건설회사의 보수팀이 보수를 하고 갔는데 다음 해 빗물이 다시 스며들었다. 건설회사에 다시 보수 요청을 하였더니 하자보수 기간이 끝났으니 보수해줄 수 없다는 것이다.
이 같은 건설회사의 항변에 입주민은 달리 대항할 방법이 없는 것일까.
건설회사의 하자보수 의무불이행에 대비하여 법에서는 반드시 하자보수 보증금을 예치토록 의무화하고 있다.
공동주택은 사용검사 승인시 사용검사권자인 구청장에게 대지가격을 뺀 총 공사비의 3%를 하자보수보증금 또는 이행보증 보험증권 등으로 예치토록 되어 있다. 만약 입주자가 신청한 하자보수에 대해 건설회사가 불응하면 하자보수 보증금으로 직접 보수할 수 있다.그러나 현실적으로 현금으로 하자보수보증금을 예치한 건설회사는 거의 없으므로 보증증권을 이용하여 보증회사에 하자보수보증금을 청구,보수할 수 있다.
건설회사가 부도난 경우에도 하자보수 보증금을 청구하여 보수할 수 있음은 물론이다.
하자보수 보증증권은 하자보수 보증기간이 끝나면 보증해제를 하게 돼 입주민들은 보증기간이 지나면 보증금을 청구할 수 없다고 생각하고 포기하는 경우가 많다. 그러나 보증기간 내 발생한 하자는 보증기간이 경과하여 보증해제가 되더라도 보통 5년간 보증금 청구권을 행사할 수 있다.
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** 일조권 침해 - 동지일 기준 연속 2시간 하루에 최소 4시간 확보 **
햇빛이 많이 들어오지 않는 것도 하자에 해당될까.
일조권 침해는 일조량 부족으로 동절기 난방비가 많이 드는 것은 물론이고 곰팡이 피부병 등 위생상으로도 많은 문제점이 발생하므로 넓게는 하자로 인정된다.
99년 1월 대법원의 판례는 '일조권 등의 침해가 비록 건물이 건축법 등 관계법령의 기준에 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위'라 하여 일조권 침해에 대한 법령상 규정은 최소 기준에 불과하다는 입장을 보였다.
일조권 침해여부를 판단하는 기준에 대해 96년 3월 서울고법은 일조권 분쟁 사건에서 '공동주택에는 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우 중 어느 것에도 속하지 않는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 타당하다'고 하여 일조권을 좀더 두껍게 보호하고 있다.
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** 구조변경 - 하중없는 비내력벽 철거때 입주자 동의·허가신청 필요 **
거실과 방을 넓게 사용하기 위하여 거실과 베란다 사이의 유리창을 철거한다든지 작은 방과 뒷베란다 사이의 유리창을 철거하는 경우를 종종 볼 수 있다. 일부 아파트에서는 거실과 작은 방 사이에 벽돌로 시공된 칸막이벽을 허물고 내부공간에 변화를 주는 입주민도 자주 볼 수 있다.
수직하중을 받지않는 비내력벽이더라도 이를 철거하기 위해서는 자신이 거주하는 해당 동의 입주자 3분의2 이상 동의를 얻어 사용검사권자(기초자치단체장)에게 허가신청을 하여야 하고 사용검사권자는 구조안전에 이상이 없다고 인정될 경우에 허가할 수 있다.
따라서 칸막이벽이라고 해서 입주민이 마음대로 이를 철거할 수 없고,이러한 제한들을 위반하면 주택건설촉진법에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.
그러나 이같은 법조항과는 달리 구조변경은 일상적으로 이루어지고 있다. 현재 일선 구청에서는 사용검사 전 구조변경은 엄격히 규제하면서도 입주 후는 사실상 단속을 하지 못하는 실정이어서 현실과 법 사이의 괴리가 존재하고 있다.
아파트 시공사측에서는 비내력벽 외 아파트 구조를 건드릴 수 있는 내부구조변경을 막기 위해 아파트 관리주체와 충분한 상의를 권유하고 있다.
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** 주차장 부설 - 주민 동의·단체장 허가 땐 일정범위서 용도변경 가능 **
조금 오래된 아파트는 주차장 부족으로 밤마다 주차전쟁을 벌이는 경우가 많다. 이런 경우 쉽게 생각할 수 있는 방법으로 단지 내 화단을 걷어내거나 놀이터를 줄여 주차장으로 만들 수 있으나 법령을 무시하고 주차장 증설공사를 했다가 낭패를 볼 수가 있으니 주의해야 한다.
그리고 외부 차량 통제를 효과적으로 하기 위해 일부 출입구를 폐쇄하는 것도 마찬가지다.
법에서는 공동주택 단지 내 주차장 등 부대시설을 증축하거나 기존의 부대시설을 다른 용도로 사용하기 위해 폐지하려면 입주자 3분의2 이상의 동의를 얻어 시·도지사의 허가를 받아야만 가능토록 하고 있다. 이 경우에도 기존의 화단 놀이터 등의 면적이 법적 기준면적보다 넓어야 하고,초과하는 범위 내에서만 주차장으로 용도변경이 가능하다.
일부 아파트에서는 아예 주차전용 조립식 건물을 지으려고 하는 경우도 있는데 이 역시 입주자대표회의의 동의를 얻어 시·도지사에게 신고만으로 가능하다.
출입구와 단지 내 도로도 폐쇄하려면 마찬가지로 입주민 동의와 시·도지사의 용도폐지 허가를 받아야 하는데 이 경우에는 위해의 방지를 위해 부득이하다고 인정되는 경우에만 가능하다.
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** 냉 난방식 전환 - 중앙집중식 비용 다소 비싸 주민 동의거쳐 개별식 가능 **
중앙집중식 난방이 높은 열효율과 편리성 때문에 한 때 선호되었으나 최근 천연가스의 보급이 늘면서 경제성과 공간활용도가 높은 개별 난방방식이 압도적으로 늘고 있는 추세이다.
중앙집중식 난방의 경우 중앙보일러를 작동하고 관리할 인력이 추가로 필요하므로 인건비가 많이 들고 보일러 및 난방배관의 유지보수비용도 만만찮다. 열사용량을 측정하는 열량계가 세대별로 부착되어 있지 않고 분양면적에 비례하여 난방비를 부과하므로 절약하지 않고 다소 과소비하는 경우도 있어 생각보다 비싼 난방비를 물게 된다. 전문가들은 개별 난방과 중앙집중식 난방의 연간 난방비만을 비교하면 100대 111로 중앙집중식 난방방식이 비싸다고 한다. 사정이 이렇다 보니 오래된 아파트에서는 보일러나 배관 수명이 끝나면 개별 난방방식으로 전환하는 사례가 늘고 있다.
중앙집중식 난방방식을 개별 난방방식으로 전환하고자 할 경우에는 우선 보일러와 배관 등 부대시설을 용도폐지하고 철거해야하므로 법령에 따라 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시·도지사의 허가를 받아서 철거하고 공개경쟁입찰을 거쳐 개별 보일러 공급업체를 선정하면 될 것이다.
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** 지하공간 활용 - 대피시설 기능 방해않을 땐 공동시설로 용도변경 가능 **
공동주택은 지하의 일정 면적을 비상시 피난공간으로 활용할 수 있도록 대피시설을 확보해야 한다. 이 지하대피소가 평소에 빈 공간으로 남아 있어 다른 용도로 활용하고 싶은데 이것이 가능할까.
일부 아파트에서는 물품보관 창고로 일반인들에게 임대를 주고 임대수입을 얻기도 하고 일부 아파트에서는 운동기구를 비치하고 주민들이 공동으로 헬스장으로 사용하곤 한다.
관련 법령에서는 지하대피시설로 사용하는데 지장이 없도록 유지 관리를 해야 한다는 전제 하에서 이를 허용하고 있으나 영리를 목적으로 하는 용도 변경 행위는 허용하지 않고 있다.
따라서 대피시설로서의 기능을 방해하지 않는다면 입주민들의 공동시설로 다양하게 활용할 수 있어 매우 소중한 공간이 되기도 한다. 헬스장이나 에어로빅 연습장으로 사용하는 아파트도 많이 있고 청소년 독서실이나 서예 강습실 등 다양한 용도로도 활용이 가능하다.
물론 이러한 용도 변경을 위해서는 입주민 2/3 이상의 동의를 얻어 시·도지사에게 신고를 해야 한다. 물품 보관 창고로 임대하는 것은 대피시설로 그 기능을 저해할 뿐 아니라 영리행위가 되기 때문에 허용되지 않는다.
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** '흉물' 인양기 - 올 4월 특례규정 마련 단체장 허가 철거 가능 **
최근 한 아파트에서 이삿짐을 나르다 인양기(곤돌라)가 추락하는 사고가 있었다. 옥상에서 두 줄로 견인되어 이삿짐을 나르는 인양기는 매우 위험하여 예전부터 아파트에서 많은 사고를 일으키곤 했다.
고층 아파트가 처음 등장했을 때 인양기는 이삿짐을 나르는 중요한 수단이었으나 지난 93년부터 16층 이상의 아파트는 화물용 승강기의 설치를 의무화하여 인양기를 설치하는 아파트가 줄어들게 되었다. 최근에는 고가 사다리차의 등장으로 인양기는 거의 사용되지 않고 흉물로 남게 되었다.
이러한 인양기를 아예 철거하고 싶은 아파트가 많은데 가능할까.
인양기는 사용에 위험이 따를 뿐만 아니라 그 효용성에 비해 관리에 따르는 비용과 시간도 적지 않아 비경제적이다. 인양기를 철거하려고 해도 과거에는 법령의 규정에 얽매여 이를 철거하지 못하였다. 그러나 올들어 지난 4월 '주택건설기준 등에 관한 규정'을 개정하여 종전 7층 이상 15층 이하의 공동주택에 예외적으로 인양기 설치가 가능했던 규정을 삭제하고 이미 인양기가 설치된 공동주택은 이를 철거할 수 있도록 특례규정을 마련하여 입주자의 2/3 이상의 동의를 받아 시·도지사의 허가를 얻으면 철거를 손쉽게 할 수 있도록 하였다.
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** 아파트 명칭 변경 - 해당구청에 신청하고 법원 등기부도 고쳐야 **
지금까지 아파트 단지 이름은 보통 아파트가 위치하고 있는 행정동(洞) 이름과 건설회사의 이름을 붙여서 많이 사용해왔으나 최근 들어 아파트 단지의 특성과 입주민의 소망을 담은 개성 있고 정감 어린 이름이 많이 등장하고 있다.
이미 지어진 아파트의 이름을 바꾸는 경우는 그리 많지 않지만 기존의 명칭이 부정적인 이미지를 주는 아파트의 경우 간혹 이름을 바꾸기도 한다.
이런 경우 절차가 간단치 않다. 우선 입주민의 80% 이상 동의를 받아 해당 구청에 건축물대장 기재사항 변경신청을 내야 한다.변경 신청을 낼 때에는 입주자대표회의에서 아파트 명칭 변경에 관한 안건을 의결한 내용을 기록한 회의록,일간지에 개명 공고한 사실을 확인할 수 있는 서류 그리고 아파트 관리규약을 첨부하여야 한다.
이렇게 하여 건축물대장 상의 단지 명칭이 변경되면 이를 근거로 관할 법원에 등기부등본 상의 아파트 명칭도 변경해야 한다. 변경등기 신청은 입주민 개개인이 하는 것도 가능하나 법무사를 지정해 단체로 변경등기를 신청하면 좋을 것이다. 끝으로 관할 동사무소에도 주민등록표 상의 기재사항 변경신청을 하여야 한다.
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** 관리비 배분방법 - 전용면적별 부과 원칙 입주민 자율로 정해야 **
아파트 관리비 부과내역서를 보면 항목별로 세대별 분담 기준이 제각각이다.
관리비 분담 방법은 분양면적 비례 부과와 세대별 균등부과 그리고 사용량 비례 부과로 크게 나눌 수 있는데,분담 기준은 관리규약으로 입주민이 자율적으로 정해야 한다.
그러나 현실적으로 모든 입주민을 만족시키는 보편타당한 기준을 찾기가 쉽지 않으므로 각자의 이해관계에 따라 다소 불만을 가질 수밖에 없다.
원칙적으로 관리비는 공유 시설물의 유지관리에 필요한 비용이므로 공유부분의 소유지분에 비례하여 관리비용을 배분하는 것이 합리적이다. 따라서 공유부분 지분은 전용면적에 비례하여 배분되므로 일반관리비,청소비 등 대부분의 관리비는 전용면적(편의상 분양면적)에 비례하여 각 세대에 배분하게 된다.
그러나 공유시설물 관리와 전혀 관계없는 음식물쓰레기 처리비는 세대별 균등 부과가 합리적이며,세대별 사용여부나 사용량 측정이 가능한 전기·수도료나 주차장 사용료 등은 사용여부나 사용량에 비례하여 부과하게 된다.
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** 관리 선수금 - 첫 입주 평당5천원 선불 이사갈때 반환청구 가능 **
아파트에 처음 입주하면 보통 평당 5천원 안팎의 관리선수금을 내라고 한다.
관리선수금이란 관리비가 통상 정산(후불)제로 운영되어 이번 달 관리사무소가 지출한 각종 비용은 다음 달 정산하여 부과하게 되는데 그 사이 필요한 자금을 달리 조달할 방법이 없다. 따라서 입주민이 입주시 필요한 관리비용 규모를 예상하여 미리 마련해놓는 금액이다. 이러한 관리비 선수금은 법에 규정된 것은 아니고 분양계약서나 관리계약서에서 그 근거를 마련하여 운영하고 있다.관리비 선수금은 입주시 일괄 징수하여 은행에 예치하고 있으나 관리비 지출과 정산·수납은 매월 계속 반복되므로 그 잔액이 한시도 장부상 총액과 일치할 수 없게 된다.
간혹 일부 아파트에서는 관리선수금 총액을 정기예금으로 은행에 예치시켜 놓는 경우가 있다. 이러한 아파트는 입주 후 오랜 기간이 지난 아파트로서 각종 충당금 등이 관리비 통장에 상당 금액 남아 있어 관리선수금이 없어도 당월 관리비를 운용할 수 있는 아파트이다.
입주민이 이사를 나갈 때에는 관리사무소로부터 선수금을 돌려받을 수도 있고,선수금 반환청구권을 양도하는 조건으로 이사오는 매수인에게 선수금을 받을 수도 있는데 이는 아파트 관리규약으로 정하게 된다.
아파트의 고층에 사는 입주자가 수압이 낮아 불편을 겪고 있어서 이를 해결하기 위하여 부스타 펌프를 달았다면 그 비용은 누가 부담하는가?
공용시설이기 때문에 전체 입주자가 분양면적에 비례하여 부담하여야 합니다.
1개동에만 옥상에서 누수가 발생하였을 경우 특별수선 충당금을 사용할 수 있는지, 아니면 해당 동에 거주하는 입주자들이 그 비용을 부담하여야 하는지?
위와 같은 하자는 장기수선계획에 따라 하는 것이 바람직하며 그 경우 특별수선충당금을 사용할 수 있습니다.
입주자 대표회의가 승강기유지비를 전액 면제시켜 달라는 1-2층 주민들의 의견을 듣지 않고 단지 차등 부과하기로 결정하였다면 위 결정의 효력은?
관리비의 세대별 부담액은 사용자 부담과 공평한 부담의 원칙을 벗어나지 않는 범위 내에서 관리규약으로 정한다.
따라서 관리규약으로 정하였을 때 한하여 차등부과가 가능합니다.
관리비를 타용도로 사용할 수 있는지?
관리비의 타용도 사용은 불가능합니다.
주택건설촉진법 제 38조 12항의 규정에 의해 입주자가 납부하는 관리비는 공동주택의 유지관리에 필요한
비용이므로 다른 용도로 사용할 수 없다.
동대표들이 결의해 관리비를 유지관리 및 보수 이외에 다른 용도, 예를 들면 체육대회 등으로 변경해 사용하는 것은 잘못이다.
관리비에 과징금을 부과할 수 있는지?
관리비에 과징금을 부과할 수 없습니다.
일례로 아파트 단지내에서 애완동물 사육이 금지돼 있는데 이를 위반한 세대에 과징금을 관리비에 포함돼 부과한다면 이것이 적법한 것인가.
공동주택관리령 제15조 2항의 규정에서는 법정 관리비 명목 이외에 어떠한 명목으로도 관리비에 병행해 부과할 수 없다고 정하고 있다. 이 때 과징금은 입주자 대표회의에서 의결한 별도의 고지서를 통해 부과할 수 있다.
한편 유선방송 시청료를 입주민의 3분의 2이상의 동의를 얻어 관리비에 포함시켜 부과하는 것도 잘못된 방식이다.
관리비에는 법정 관리비 명목만이 포함된다.
관리비 연체요율 산정을 월 2% 이상으로 할 수 있는지?
관리비 연체요율 산정은 월 2%이내로 해야합니다.
주택건설, 공급 및 관리에 관한 규정 제37조에 따라 공동주택의 관리비에 대한 연체료는 연 25%를 초과할 수 없으며 월 2% 이내로 정하고 있다.
관리비 체납시 단전, 단수 할 수 있는지?
관리비 체납시 단전, 단수를 하는 것은 위법행위입니다.
전기와 식수는 주거생활의 기본적인 사항이다. 따라서 법에서 특별한 규정을 두지 않는 한 임의로 공급을 중단할 수 없다. 일부 아파트에서 관리비를 3회 이상 연체할 경우 전기와 온수 난방공급을 중단할 수 있다는 내용의 관리
규약을 정하고 있는데, 이는 명백하게 법에 저촉되는 규약이다. 미납된 관리비 연체료를 징수하고자 할 때는 민사 소송법에서 정한 절차를 밟아야 한다.
