자주하시는 질문
선수 관리비란? (추가 징수에 대하여)
관리비는 전달에 아파트 관리에 들어간 비용을 정산해 다음달에 고지하게 된다. 그러나 분양 이후 처음 입주할 때 각 입주자들은 관리비용을 현금으로 낸다. 이것은 입주예정일이 지난 한 달동안의 관리비가 없어 관리운영에 차질이 올 것을 우려해 미리 관리비를 내는 것이다. 평당 균등 부과된 일정 금액을 입주자들이 입주하면서 내는 이 관리비를 선수관리비라고 한다. 이는 법에 규정돼 있는 것이 아니라 관행으로 정착된 것이다.
선수관리비는 관리비를 한 달 먼저 냈다는 의미가 있다. 따라서 이사갈 때 관리사무소에서 찾아갈 수 있다.
만약 찾아가지 않으면 전출입자간에 상의해 관리비를 승계할 수 있다. 이 관리비는 원활한 관리 운영이외에도 이사갈 때 관리비를 내지 않고 가는 것을 방지하는 효과도 있다.
그런데 선수관리비는 입주자와 관리사무소측 간에 종종 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 선수관리비의 추가 징수가 바로 그것이다. 매달 관리비를 내고 있는데 선수관리비를 추가 징수하겠다고 관리사무소측에서 통보하는 경우가
있다.
선수관리비를 추가 징수하기 위해서는 먼저 관리규약을 개정해야 한다. 관리규약의 개정 없이 입주자 대표회의나 관리사무소에서 추가로 징수하는 것은 부당하다. 따라서 관리사무소에는 정확한 관리비 내역과 부족한 예산액을 입주자들에게 알리고 추가징수의 필요성을 설명해야 한다.
이런 절차를 받아서 추가징수를 해야 한다.
공가 관리비 부담은 누가 하는가 ?
공가 관리비란 분양을 한 후 입주예정일까지 입주하지 않은 세대의 관리비를 말합니다.
이 때 발생하는 공가 관리비는 사업주체가 부담해야 한다.
그러나 입주예정일이 지나서도 입주하지 않은 세대의 관리비는 분양자가 내는 것이 원칙이다.
(주택건설촉진법 제38조 12항) 반면에 입주예정자가 중도금 및 잔금을 지불하지 않아 분양계약이 파기됐다면 입주예정일 이후의 관리비는 사업주체가 부담해야 한다.
준공된지 1년이 지나도 비어있는 세대가 있다면, 이때의 특별수선 충당금도 사업주체가 부담하는 것이다.
(공동주택 관리령 제23조 7항) 간혹 공가 관리비를 입주자가 부담하는 경우가 있는데, 이는 잘못된 것이다.
따라서 입주자들은 미분양세대의 수를 파악해 공가를 알아본 뒤 관리비를 내는 것이 바람직하다.
특별수선 충당금이란?
특별수선 충당금이란 공동주택의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용을 말한다. 즉 아파트 노후화를 대비해 일정액을 매달 적립하는 아파트 유지 보수 비용이다.
모든 공동 주택이 특별수선 충당금을 적립하는 것은 아니다. 특별수선 충당금을 적립해야 할 아파트는 3백세대 이상으로 승강기가 설치돼 있고 중앙집중식 난방방식인 경우가 대표적이다.
특별수선 충당금을 적립해야 할 아파트의 관리주체는 건설부 장관이 정하는 기준에 따라 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선 계획을 세워야 한다. 반면 장기수선 계획이 수립되지 않은 아파트의 경우는 수선유지비와 승강기 유지비의 월별 금액을 합한 금액의 100분의 3이상 10분의 20이하를 적립하도록 정하고 있다.
특별수선 충당금은 대개 공동주택 관리령 제23조 4항에 의거해 승강기 유지비, 급탕비, 난방비, 수선유지비의 3-20%의 특별수선 충당금을 매월 정액식으로 적립한다. 적립하는 시기는 공동주택의 준공 후 1년이 지난 날 로부터 매달 적립해야 한다.
이 충당금은 입주자 대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하게 된다. 이 때 흔히들 금융권의 금리만 보고 예치하다가 낭패를 보게 되는 경우가 속출하고 있다. 건설교통부는 특별수선 충당금을 '은행법상의 금융기관에 예치해야 한다'고 밝히고 있는데 여기서 말하는 금융기관이란 제1금융권으로 보험회사 상호신용금고 신탁회사 등은 포함되지 않는다. 특별수선 충당금은 엄밀하게 말하면 입주자의 재산에 대한 관리를 위해 부과하는 것으로 입주민 전체의 재산이다. 따라서 금리보다는 안정성을 고려해 금융기관을 선택하는 것이 바람직하다.
한편 준공 후 1년이 지난 후에도 분양되지 않은 공동주택의 특별수선 충당금은 사업주체가 부담을 해야 한다.
특별수선 충당금을 사용하고자 할 때는 공동주택 관리령 제23조 5항에 따라 특별수선 충당금 사용계획서를 작성 해 입주자 대표회의의 동의서를 첨부, 시장이나 군수에게 신고해야 한다.
갑작스레 큰 하자보수를 할 경우 목돈 마련의 어려움을 덜고자 도입된 특별수선충당금은 현실속에서 그다지 실효성을 거두지 못하고 있다. 그 이유는 적립한도 금액이 너무 적기 때문이다. 이는 아파트 관리비의 대부분이 소비성 관리비로 지출되고 있어 장기적인 아파트 관리계획이 제대로 이루어지지 않고 있다는 데서 원인을 찾을 수 있다. 입주자들의 대부분은 관리비를 적게 부담하는 것이 아파트 관리주체가 일을 잘한다고 생각한다.
그러나 우리나라의 아파트가 외국에 비해 하자 부실공사가 많은데다 시설의 노후화가 가속화되고 있다는 점을 고려해야 한다. 특별수선 충당금은 위험한 사고를 미연에 방지하는 장치나 다름없다. 특별수선 충당금이 제 역할을 하기 위해서는 적립액을 늘리고 강제성을 두어야 할 것이다.
